חוזים לדורות

חוזה לדורות מאפשר לבעלי נחלות ובתים במושבים לקבל חוזה חכירה מהוון בתמורה לתשלום לרשות מקרקעי ישראל.

עד היום לבעלי הנחלות לא היה חוזה מול רשות מקרקעי ישראל וכל פניה נעשתה באמצעות האגודה ובהסכמתה.

מדינת ישראל החליטה להסדיר את הנושא ועל כן בשנים הקרובות יעשו חוזי חכירה פרטניים מול בעלי הנחלות . כפי שקיים כיום במגזר העירוני.

את זכות החכירה יהיה ניתן לרשום בטאבו בסופו של דבר.

חוזה חכירה בנחלה

במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל החליטה הרשות לאפשר לבעלי נחלה לחתום מולה על חוזה חכירה אשר למעשה מעגן את הזכויות של בעלי הנחלה בחלקה א' בדרך של חוזה ולא בדרך של ברי רשות כפי שהוגדרו עד היום.

ניתן לבצע תהליך אל מול רשות מקרקעי ישראל ולקבל חוזה חכירה על חלקה א' של הנחלה ל- 49 שנים ובנוסף אופציה לחידוש ל-3 תקופות נוספות של 49 שנים.

התנאים לחתימה על חוזה חכירה לדורות מול בעל הנחלה הם:

  1. להכין תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) ולרשום את חלקת א' בנחלה כיחידת רישום נפרדת בשלמות.
  2. אישורים המעידים על סילוק כל החובות והשעבודים הקיימים בשטח נשוא חוזה החכירה.
  3. על מנת להגיש בקשה להתחלת התהליך אל מול רשות מקרקעי ישראל יש למלא את טופס הבקשה (להוריד מאתר רמ"י) ולצרף את רשימת מסמכי החובה המפורטים בטופס.

אפשרויות נוספות:

כיום לחלק מבעלי הנחלות קיים רישום לגבי חלקות ב' במשבצת אשר לגביהן ניתן לחתום על חוזה חכירה התנאים לחתימה על חוזה חכירה לגבי חלקות ב' הם:

  1. קיום תצ"ר לגבי חלקה ב' אשר רושמה או ניתנת לרישום כחלקה בשלמות.
  2. המלצת האגודה.
  3. פרוטוקול אסיפה כללית של המושב.

לאחר עמידה בשלושת התנאים ניתן לחתום על חוזה חכירה אל מול בעל הנחלה לגבי חלקה ב'.

במידה ויתברר כי נתוני התצ"ר שהומצא לרשות אינו תואם את הממצאים הקיימים ברשות או המוחזקים בפועל באחריות בעלי הזכויות בנחלה לבצע את התיקון וההתאמות הנדרשות.

למה צריך חוזה חכירה?

1.על בעלי נחלות שיחתימו על חוזה חכירה לא יחולו הכללים של השבת הקרקע לרשות מקרקעי

ישראל במידה ויבוצע שינוי ייעוד וזאת בהתאם להחלטות המועצה.

2. היקף הבנייה בנחלה יהיה עד ל- 375 מ"ר ללא הגבלה לרצף בין דורי.

3. ניתן יהיה לפצל את חלקת המגורים למגרשים. בעלי זכויות בנייה של עד 160 מ"ר.

החלטה מספר 1464 – המאפשרת חוזה במושבים חקלאיים

תנאים וזכויות לפי החלטה זו:

  • ההצטרפות וולנטרית
  • חלקת המגורים בשטח עד 2.5 דונם, בתנאים מיטיבים .יכולה להיות יותר גדולה בתשלום מלא
  • תמורת תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים.
  • עיגון הזכויות בחלקת המגורים
  • ביטול הרצף הבין דורי
  • גמישות בבינוי 375 מ"ר
  • פיצול מגרש מנחלה תמורת % 33
  • רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים , השלמה ל-% 33 .
  • העברת זכויות כפופה לתשלום רכישת חלקת המגורים חלף תשלום דמי הסכמה.

 

היערכות לחתימה על חוזה חכירה לדורות על פי פרק 8.3 סימן ז' בקודקס של רשות מקרקעי ישראל, לשעבר החלטת מועצה 1591

הסדרת הגבולות במושבים כפי שהתבצעה במשך עשרות שנים על ידי המרכז למשבצות חקלאיות לא תמיד תאמה במדויק את המציאות בשטח וכיום רגע לפני החתימה מומלץ לבדוק ולתקן הרישום במידת הצורך.

חוסר התאימות נובע מהסיבות הבאות:

  1. לא תמיד הרקע המצבי היה מיפוי פוטוגרמטרי מדויק, לעיתים מיפוי פוטוגרמטרי בוצע בקנ"מ 1:2500 (1 מ"מ = 2.5 מ' בשטח) ורק בשנים האחרונות המיפוי הינו בקנ"מ 1:500.
  2. לא נעשו מדידות קרקעיות פרטניות לאורך הגבולות (בין נחלות).
  3. הצעות החלוקה הוגשו לוועדי המושבים בקנ"מ 1:2500 ללא פירוט מספק.
  4. חברי האגודה לא שותפו, לא הוצגו להם המפות כולל הסברים והחמור מכך, לא סומנו בשטח הגבולות החדשים לצורך בחינה ובדיקת ההתאמה למציאות כפי שהתקיימה בין השכנים עשרות שנים.

כתוצאה:

  1. מחלוקות רבות בין שכנים על "פלישות" בדיעבד בעקבות הגבולות החדשים.
  2. אי עמידה בקווי בנין.
  3. אין הסדרה של דרכי גישה בין חברים.
  4. כל הבעיות או מרביתן מתעוררות עם הגעת חברים חדשים לאגודה שרכשו נחלות בסכומים ניכרים וכעת מעוניינים להגדיר, לגדר ולבודד עצמם מהשכנים.

הפתרון:

רגע לפני חתימה על חוזי חכירה לדורות לפי החלטה 823 ורישום החברים כחוכרים בטאבו, מומלץ להסדיר הגבולות בין החברים, לרוב בהסכמת שני הצדדים, על ידי תיקוני גבולות תוך שמירה על שטחי נחלות ושטחי מגורים ורישום זיקות הנאה הדדיות על השבילים שחברים עושים בהם שימוש במשותף במשך עשרות שנים.

היישום כרוך במדידות מפורטות, בישיבות אישיות עם כל חבר וחבר, הצגת פתרונות וניסיונות גישור בין חברים ניצים ובסימון החלוקה בשטח לצורך הצגתה לחברים והצפת בעיות במידה וקיימות על מנת לנסות ולפתור אותן באופן פשוט יחסית, כל עוד אף חבר עדיין לא רשום כחוכר בטאבו.

במסגרת התהליך ניתן גם להסדיר את מיקום ה- 2.5 דונם הרצויים לכל חבר אשר מעוניין בחתימה על חוזה מהוון לפי פרק 8.3 סימן ז'.

במושבים הנמצאים באזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ניתן אף להשלים את אזור המגורים ל- 2.5 דונם במידה וכיום השטח למגורים נמוך יותר ובמידה ולא ניתן להשלים ברצף של הנחלה, אזי ניתן להשלים במיקום אחר בתחום שטח המחנה ובתנאי שהנחלה כיום קטנה מ- 1.5 דונם.