קידום תוכנית בניין עיר הוא תהליך מורכב ורב-שלבי, המחייב שילוב בין עבודת התכנון האדריכלי והסטטוטורי לבין תחומי המדידות, המיפוי, הקדסטר ורישום המקרקעין.

בפרויקטים רחבי היקף, כגון תכנון שכונות מגורים חדשות, הרחבת יישובים, פיתוח מתחמי תעסוקה והתחדשות עירונית, נדרשת מעטפת מקצועית המלווה את צוות התכנון לאורך שלבי הפרויקט: החל מהכנת מיפוי ומפות רקע, דרך בחינת המצב התכנוני והקדסטרי, הכנת חלוקה אנליטית ובדיקת היתכנות הרישום, ועד להכנת תוכניות לצורכי רישום ורישום החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין.

שילוב מוקדם של מומחיות במדידות ובקדסטר בתהליך התכנון מאפשר לצוות המתכננים להסתמך על נתונים מדויקים, לזהות סוגיות הנוגעות לגבולות המקרקעין ולבחון את אפשרות הרישום של התוכנית כבר בשלבי התכנון הראשונים.

קדסטר מספקת שירותי ליווי תכנון בתחומי המדידות, המיפוי, הקדסטר ורישום המקרקעין, תוך עבודה משותפת עם חברות מתכננות, אדריכלים, מתכנני ערים, יזמים וגופים ציבוריים, בהתאם למאפייני הפרויקט ולדרישות המזמין.

השירות מיועד, בין היתר, לחברות מתכננות המקדמות פרויקטים עבור רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, רשויות מקומיות וגופים ציבוריים נוספים, וכן למשרדי אדריכלים וליזמים פרטיים המקדמים תוכניות בניין עיר.

ליווי תכנון משלב הכנת התוכנית ועד לרישום המקרקעין

אחת הסוגיות המרכזיות בקידום תוכניות בניין עיר היא הצורך בהתאמה בין התכנון המוצע לבין המצב הקדסטרי והרישומי של המקרקעין.

תוכנית גדולה לרוב אמורה להציע חלוקה חדשה של מגרשים, שינוי ייעודי קרקע, הרחבת דרכים והקצאת שטחים לצורכי ציבור. עם זאת, אישור התוכנית אינו מביא בהכרח לרישום החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין.

לשם כך, בהתאם לאופי התוכנית ולהוראות הדין החלות עליה, עשויים להידרש הליכים נוספים, ובהם הכנת תוכנית לצורכי רישום, אישורה במרכז למיפוי ישראל ורישום החלוקה החדשה בלשכת רישום המקרקעין.

כאשר ההיבטים הקדסטריים והרישומיים נבחנים רק לאחר אישור התוכנית, עלולים להתגלות פערים בין התכנון המאושר לבין גבולות החלקות הרשומות, נתוני הבעלות או הדרישות הנדרשות לצורך רישום החלוקה.

ליווי תכנון מקצועי מאפשר להתייחס להיבטים אלה לאורך תהליך התכנון, תוך יצירת רציפות בין שלבי המדידה והמיפוי, הכנת התוכנית הסטטוטורית והסדרת הרישום.

בקדסטר אנו מציעים לחברות מתכננות ולצוותי תכנון מעטפת מקצועית הכוללת את כל השירותים הללו כפי שיפורטו בהמשך.

1. מיפוי פוטוגרמטרי והכנת מפות מדידה לתכנון

השלב הראשון בפרויקטים תכנוניים רבים הוא הכנת תשתית מיפוי עדכנית ומדויקת של תחום התוכנית וסביבתו.

בפרויקטים המתפרסים על פני שטחים נרחבים, ניתן להשתמש במיפוי פוטוגרמטרי, המבוסס על תצלומי אוויר, לצורך הפקת מידע טופוגרפי ומרחבי המשמש רקע לתכנון.

המיפוי מאפשר להציג את פני הקרקע ואת הפרטים הפיזיים הקיימים בשטח, לרבות מבנים, דרכים, קירות, גדרות, נתוני גובה ופרטים נוספים הנדרשים לצוות התכנון.

בהתאם לצורכי הפרויקט, ניתן לשלב בין מיפוי פוטוגרמטרי לבין מדידות קרקעיות והשלמות מדידה בשטח, לצורך קבלת המידע הנדרש ברמת הדיוק והפירוט המתאימה לסוג התוכנית ולקנה המידה שלה.

תוצרי העבודה עשויים לכלול מפת מדידה טופוגרפית, אורתופוטו, נתוני גבהים וקובצי מיפוי ממוחשבים, בהתאם למפרט העבודה ולדרישות המזמין.

המפה משמשת בסיס לעבודת האדריכל וצוות המתכננים ולהכנת תשריט התוכנית בהתאם להנחיות מבא"ת.

2. קומפילציה של תוכניות מאושרות ובחינת המצב התכנוני הקיים

לצורך הכנת תוכנית חדשה, יש להכיר את המצב התכנוני התקף בתחום הפרויקט ואת התוכניות החלות על המקרקעין.

קומפילציה של תוכניות מאושרות היא תהליך שבו נאסף ומנותח המידע התכנוני הקיים, ונערכת מפה המשלבת את הנתונים הרלוונטיים מתוך התוכניות החלות על השטח.

במסגרת העבודה נבחנים גבולות התוכניות המאושרות, ייעודי הקרקע, גבולות המגרשים, הדרכים והשטחים הציבוריים, בהתאם למטרת העבודה.

הקומפילציה מאפשרת להציג את המצב התכנוני הקיים במפה אחודה, המשמשת כלי עבודה לצוות התכנון ומסייעת בזיהוי אזורים שבהם נדרשת התאמה בין התוכניות הקיימות לבין התכנון החדש.

בפרויקטים רחבי היקף, שבהם חלות על השטח תוכניות רבות שאושרו בתקופות שונות, הקומפילציה מסייעת להבין את מכלול ההוראות והגבולות התכנוניים הרלוונטיים להמשך העבודה.

ייחודה של קומפילציה המוכנת ע"י מודד מוסמך שבקיא בעבודתו הינה בכך שהיא מתחשבת גם בקדסטר העדכני, מה שיכול למנוע זליגה לא מכוונת לחלקות סמוכות ולייעודים אחרים.

3. הכנת מפת בעלויות וזכויות במקרקעין

לצד בחינת המצב התכנוני, יש חשיבות לזיהוי הבעלויות והזכויות במקרקעין הנכללים בתחום הפרויקט.

מפת בעלויות מרכזת מידע על חלוקת הבעלויות בתחום התכנון ומציגה את מיקומן המרחבי ביחס לגבולות הגושים והחלקות.

הכנת המפה מבוססת על נתוני המרשם ומקורות מידע נוספים הנדרשים לצורך העבודה, בהתאם למעמדם הרישומי של המקרקעין ולדרישות המזמין.

במסגרת העבודה ניתן להציג את חלוקת השטח בין סוגי הבעלויות השונים, לרבות "מקרקעי מדינה" (מקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל), מקרקעין בבעלות פרטית ומקרקעין בבעלות רשויות מקומיות וגופים אחרים.

בהתאם למאפייני הפרויקט, ניתן להכין גם טבלאות המרכזות את נתוני הגושים והחלקות, שטחי החלקות, שטחי הבעלויות בתחום התוכנית ונתונים נוספים הנדרשים לצוות התכנון.

מפת הבעלויות מסייעת בזיהוי המקרקעין הנכללים בתחום התוכנית, כולל חוכרים רשומים, בבחינת הצורך בתיאום עם בעלי הזכויות ובניתוח ההשלכות האפשריות של התכנון המוצע על המקרקעין.

בפרויקטים המבוצעים עבור גופים ציבוריים עשויות לחול דרישות ייעודיות לאופן הצגת נתוני הבעלויות, לתוקף המסמכים ולעריכת הטבלאות הנלוות.

4. הכנת תת"ג – תשריט לתיעוד גבולות

אחד האתגרים המשמעותיים בתכנון מקרקעין הוא הצורך בהתאמה בין גבולות החלקות הרשומות לבין התכנון המוצע.

במקרים מסוימים, נתוני הקדסטר הקיימים אינם מספקים בסיס מדויק דיו לצורך הכנת התוכנית, במיוחד כאשר מדובר בחלקות שנרשמו בעבר על בסיס מפות ישנות או במקרקעין שבהם קיימים פערים בין המצב בשטח לבין הנתונים הקדסטריים.

תת"ג – תשריט לתיעוד גבולות, הוא תוצר קדסטרי המשמש לקביעה ולתיעוד מדויק של גבולות חלקות מקרקעין קיימות.

הכנתו כוללת עבודת שחזור גבולות על בסיס חומרי הביסוס הקדסטריים, נתוני מדידה וממצאים רלוונטיים מהשטח, בהתאם לתקנות ולהנחיות המקצועיות החלות על העבודה.

התשריט מוגש לביקורת ולאישור המרכז למיפוי ישראל, ולאחר אישורו הוא מספק בסיס קדסטרי מוסמך למיקום גבולות החלקות הנכללות בו.

הכנת תת"ג בשלבים מוקדמים של התכנון הינה אבן יסוד בתכנון מתקדם ועשויה לסייע רבות בזיהוי פערים בגבולות המקרקעין בטרם נקבעים גבולות המגרשים החדשים, ובכך לצמצם את הצורך בהתאמות קדסטריות בשלבים מאוחרים יותר. במילים אחרות: אישור תת"ג על שטח מתוכנן עוד בשלב התכנון מבטיח שהחלוקה האנליטית שתוכן תתבסס על גבולות מאושרים והששטחי המגרשים שימסרו לשמאי עבור טבלת האיזון יהיו שטחים מתואמים הזהים לאלה שירשמו בעתיד בעת הכנה ורישום של התצ"ר.

5. הכנת חלוקה אנליטית של המגרשים המתוכננים

לאחר גיבוש עקרונות התכנון וחלוקת השטח למגרשים, נדרשת התאמה בין החלוקה התכנונית המוצעת לבין הנתונים הקדסטריים.

במסגרת הכנת חלוקה אנליטית נקבעים ומחושבים באופן מדויק גבולות המגרשים המתוכננים, נקודות המפנה ושטחיהם, בהתאם לתכנון המוצע ולרמת הדיוק הנדרשת.

החלוקה האנליטית מאפשרת לבחון את התאמת המגרשים המתוכננים לגבולות החלקות הקיימות, לשטחים הציבוריים ולמערכת הדרכים.

העבודה מתבצעת בתיאום עם האדריכל ועורך התוכנית, תוך התייחסות לצורכי התכנון ולהיבטים הקדסטריים והרישומיים.

כאשר מדובר בתוכנית הכוללת איחוד וחלוקה, יש חשיבות מיוחדת להתאמה בין החלוקה האנליטית לבין נתוני השטחים והגבולות המשמשים להכנת מסמכי התוכנית וישנה חשיבות עליונה לכך שהשטחים שישמשו את השמאי שמכין את טבלאות האיחוד והחלוקה ימסרו לו ע"י מודד התוכנית שהכין חלוקה אנליטית שכוללת פיזור שטחים שכן עפ"י תקנות המדידה, לא תתאפשר סטייה בין השטחים המופיעים בטבלת האיזון וההקצאה לבין השטחים המופיעים בתצ"ר.

אם כן, הכנת חלוקה אנליטית במתכונת המתאימה לצורכי הרישום העתידיים הינה שלב קריטי במיוחד בעת הכנת תוכניות מסוג איחוד וחלוקה ותסייע בהמשך בהכנת התצ"ר, בכפוף להתאמתה לתוכנית המאושרת ולדרישות ההליך הרלוונטי.

6. חוות דעת מקצועית לבדיקת היתכנות רישום התוכנית

אישור תוכנית בניין עיר אינו מבטיח כי ניתן יהיה לרשום את החלוקה המוצעת בפנקסי המקרקעין ללא התאמות או הליכים נוספים.

בתוכניות הכוללות איחוד וחלוקה, שינויים בגבולות המקרקעין או הסדרה של מתחמים מורכבים, עשויות להתעורר סוגיות קדסטריות ורישומיות שיש לתת עליהן את הדעת כבר בשלב הכנת התוכנית.

בדיקת היתכנות רישום נועדה לבחון את האפשרות לממש את התכנון המוצע בהיבט הקדסטרי והרישומי, ולאתר מראש סוגיות העלולות להשפיע על המשך התהליך.

במסגרת הבדיקה נבחנים, בין היתר, המצב הקדסטרי והרישומי הקיים, גבולות התוכנית, היחס בין החלקות הרשומות לבין המגרשים המתוכננים וההתאמה בין החלוקה המוצעת לבין דרישות הרישום הרלוונטיות.

בהתאם לאופי התוכנית, עשויה הבדיקה לכלול גם בחינה של הצורך בשחזור גבולות, בהכנת תת"ג, בהסדרת חלקות קיימות או בביצוע פעולות מקדימות אחרות הנדרשות לצורך קידום הרישום.

תוצר העבודה הוא חוות דעת מקצועית המציגה את ממצאי הבדיקה, הסוגיות שזוהו והמלצות להמשך טיפול, בהתאם להיקף הבדיקה שהוזמן.

המטרה היא לאפשר לצוות התכנון להתייחס להיבטי הרישום לפני הפקדת התוכנית, בשלב שבו עדיין ניתן לבחון התאמות בתכנון המוצע.

בדיקת ההיתכנות עשויה לצמצם את הסיכון לגילוי קשיים קדסטריים ורישומיים בשלבים מאוחרים, אך אינה מהווה אישור מוקדם לרישום או תחליף להחלטות הגורמים המוסמכים.

מאז שרשות מקרקעי ישראל החלה לחייב את החברות המתכננות מטעמה בביצוע בדיקת היתכנות הרישום, חלקה ירידה חדה באחוז התוכניות שלא נרשמות מסיבה כלשהי. גם מינהל התכנון מחייב את החברות המתכננות מטעמו בביצוע בדיקה דומה וככל שיזמים ישכילו גם כן להשתמש בשירות הזה, כך הם יוכלו להימנע מעיכובים גדולים בהפקדה חוזרת של תוכנית מאושרת שרק לאחר אישורה זוהתה כתוכנית שרישומה אינו אפשרי ויש לערוך ולבצע בה שינויים.

7. הכנת תוכנית לצורכי רישום – תצ"ר

לאחר אישור התוכנית הסטטוטורית, או בשלבים מוקדמים יותר כאשר הדבר אפשרי ונדרש, ניתן לקדם את הכנת התוכנית לצורכי רישום, תצ"ר.

התצ"ר נועדה להגדיר את החלוקה הקדסטרית החדשה של המקרקעין בהתאם לתוכנית החלה ולהוות בסיס לרישום החלקות החדשות בפנקסי המקרקעין.

הכנת התצ"ר כוללת את עבודות המדידה והקדסטר הנדרשות, שחזור גבולות החלקות הקיימות, קביעת גבולות החלקות החדשות וחישוב שטחיהן, בהתאם לדרישות המקצועיות והרגולטוריות החלות על העבודה.

במסגרת השירות מתבצעת הכנת התוכנית, הגשתה לביקורת וקידום אישורה במרכז למיפוי ישראל, תוך טיפול בהערות ובהשלמות הנדרשות עד לקבלת אישור התוכנית ככשרה לרישום. ביקורת לתוכנית לצורכי רישום, יכולה להתבצע הן ע"י המרכז למיפוי ישראל והן ע"י מודד מבקר.

כאשר הפרויקט לווה כבר משלביו הראשונים באמצעות מפת מדידה מתאימה, תת"ג וחלוקה אנליטית, ניתן להסתמך על תוצרים אלה במסגרת הכנת התצ"ר, בכפוף לבדיקת עדכניותם והתאמתם לתוכנית המאושרת.

רציפות זו מאפשרת לשמר את המידע הקדסטרי שנאסף במהלך התכנון ולהשתמש בו גם בשלבי הרישום ומקצרת מאוד את שלב הכנת התצ"ר ואת אישורה.

8. קידום רישום התוכנית בפנקסי המקרקעין

השלב המשלים של הליווי המקצועי הוא קידום רישום החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין.

לאחר השלמת הכנת התצ"ר וקבלת האישורים הנדרשים, יש להכין ולרכז את מסמכי הרישום בהתאם לסוג התוכנית, לסדר הפעולות הנדרש ולמצב הזכויות במקרקעין.

במסגרת השירות העבודה מתבצעת מול הגורמים המעורבים בהליך, לרבות רשות מקרקעי ישראל, הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, המרכז למיפוי ישראל, עורכי הדין המלווים את הפרויקט ולשכות רישום המקרקעין, לפי העניין.

השירות כולל את הכנת מסמכי הרישום, החתמת הגורמים הרלוונטיים כגון הוועדות המקומיות, רמ"י וחוכרים/בעלים פרטיים במידה ונדרש וטיפול בהשלמות ובהערות המתקבלות במהלך ההליך ומעקב אחר התקדמות הרישום עד להשלמתו.

רישום החלוקה החדשה מאפשר לעדכן את המרשם בהתאם לחלוקה שאושרה וליצור את החלקות החדשות בהתאם להליך הרישום החל על המקרקעין.

—

היתרונות בליווי מקצועי לאורך כל שלבי הפרויקט

תכנון סטטוטורי, מדידות ורישום מקרקעין הם תחומים מקצועיים שונים, אך בפרויקטים רבים הם תלויים זה בזה.

כאשר עבודות המדידה והמיפוי מתבצעות בנפרד מהעבודות הקדסטריות ומהליכי הרישום, עלולים להיווצר פערים בין התוצרים של השלבים השונים, או להתעורר צורך בהשלמת נתונים ובעיבוד מחודש של מידע שכבר נאסף.

ליווי מקצועי רציף מאפשר ליצור קשר ישיר בין עבודת צוות התכנון לבין העבודות המדידתיות והקדסטריות הנדרשות במהלך הפרויקט.

במסגרת ליווי זה ניתן לספק לצוות התכנון תוצרים המתאימים לכל שלב, לבחון את השלכותיהן של חלופות התכנון על החלוקה הקדסטרית ולזהות סוגיות העשויות להשפיע על אפשרות רישום המקרקעין.

היתרון המרכזי הוא היכולת לבחון את התכנון לא רק מנקודת המבט של הכנת תוכנית בניין עיר, אלא גם מתוך ראייה של המשך התהליך, לרבות הכנת התצ"ר ורישום החלוקה החדשה.

למי מיועד שירות ליווי התכנון?

השירות מיועד לגופים ולבעלי מקצוע העוסקים בקידום תוכניות בניין עיר וזקוקים למעטפת מקצועית בתחום המדידות, המיפוי, הקדסטר והרישום.

ליווי תכנון בקדסטר – שילוב בין מדידות, תכנון ורישום מקרקעין

קדסטר, בניהולו של אבי חליוה, מודד מוסמך, מהנדס ושמאי מקרקעין, מתמחה במתן שירותים מקצועיים בתחומי המיפוי, המדידות, הקדסטר ורישום המקרקעין עם ניסיון של מעל 7 שנים כמנכ"ל חברה מתכננת גדולה של רשות מקרקעי ישראל.

השירות מבוסס על שילוב ידע הנדסי, מדידתי וקדסטרי עם ניסיון בניהול תהליכים מקצועיים בתחום המקרקעין ובקידום הליכי רישום.

אנו מציעים לחברות מתכננות ולצוותי תכנון ליווי מקצועי המותאם למאפייני הפרויקט, לדרישות המזמין ולשלב שבו מצויה התוכנית.

הליווי עשוי לכלול את מכלול העבודות, החל מהכנת המיפוי הראשוני ועד לרישום החלוקה החדשה, או להתמקד בשירותים מקצועיים מסוימים הנדרשים לצוות התכנון במהלך הפרויקט.

הגישה המקצועית שלנו מבוססת על ראייה של התהליך התכנוני והרישומי כמכלול אחד, במטרה לסייע בקידום תוכניות שניתן יהיה לממש את החלוקה הקדסטרית המוצעת בהן ולהביאן לרישום.