מדידות לתכנון – מדידות לתב"ע והכנת מפות מדידה לתכנון

כל תוכנית בניין עיר מבוססת על היכרות עם המקרקעין שעליהם היא חלה. לפני שמתכננים שכונת מגורים חדשה, מקדמים תוכנית להתחדשות עירונית, משנים ייעוד קרקע או מתכננים חלוקה חדשה של מגרשים, יש צורך במידע מדויק על השטח הקיים, מאפייניו הפיזיים וגבולות המקרקעין.

מדידות לתכנון, המכונות גם מדידות לתב"ע, נועדו לספק לצוות התכנון את המידע הגאוגרפי, הטופוגרפי והקדסטרי הדרוש להכנת התוכנית. תוצר המדידה הוא מפת מדידה המשמשת בסיס לתכנון המוצע ולעריכת מסמכי התוכנית.

מפת מדידה מקצועית מאפשרת לאדריכלים, למתכנני ערים וליועצים השונים להתבסס על נתונים מדויקים כבר בשלבי התכנון הראשונים, לזהות מגבלות פיזיות וקדסטריות ולגבש פתרונות תכנוניים המתאימים למאפייני השטח.

חברת קדסטר מספקת שירותי מדידה ומיפוי לצורכי תכנון, לרבות הכנת מפות מדידה לתוכניות בניין עיר, מדידות טופוגרפיות, מיפוי המצב הקיים ושילוב נתונים קדסטריים, בהתאם לצורכי הפרויקט ולדרישות התכנון.

באילו מקרים נדרשת מדידה לתב"ע?

מדידות לתכנון נדרשות במגוון רחב של פרויקטים שבהם יש צורך במידע מדויק על המצב הקיים לצורך הכנת תוכנית חדשה או שינוי תוכנית מאושרת.

בין הפרויקטים שבהם נעשה שימוש במפות מדידה לתכנון ניתן למנות:

• תוכניות להקמת שכונות מגורים חדשות ולהרחבת יישובים קיימים.

• תוכניות להתחדשות עירונית, פינוי ובינוי ותכנון מחדש של מתחמים בנויים.

• תוכניות לשינוי ייעוד קרקע, למשל מקרקע חקלאית למגורים או לתעסוקה.

• תוכניות איחוד וחלוקה לצורך יצירת מגרשים חדשים והסדרת חלוקת הקרקע.

• תוכניות להקמת מבני ציבור, אזורי תעשייה ומתחמי מסחר.

• תוכניות לפיתוח דרכים, שטחים ציבוריים ותשתיות הנדסיות.

היקף המדידה ורמת הפירוט הנדרשת משתנים בהתאם לאופי הפרויקט, לשטח התוכנית ולדרישות מוסד התכנון.

חשוב לציין כי לא כל שינוי בתוכנית קיימת מחייב הכנת מפת מדידה חדשה. קיימות תוכניות שהשינוי המוצע בהן אינו מצריך מדידה חדשה, או שניתן להשתמש בהן במפת מדידה קיימת בכפוף לעמידתה בדרישות הרלוונטיות.

מה כוללת מפת מדידה לתכנון?

מפת מדידה לתב"ע מרכזת מידע על המצב הפיזי והמרחבי בתחום התוכנית ובסביבתו, בהתאם להיקף העבודה שנקבע.

המידע המופיע במפה מאפשר לצוות התכנון להבין את תנאי השטח הקיימים ולבחון כיצד ניתן לשלב בהם את הפיתוח המוצע.

מדידה טופוגרפית של פני השטח

המדידה הטופוגרפית כוללת נתוני גובה, שיפועי קרקע ומאפייני תבליט המשמשים בסיס לתכנון המבנים, הדרכים והתשתיות.

במפה מוצגים גבהים של נקודות שנמדדו, קווי גובה ופרטים טופוגרפיים נוספים בהתאם לצורך.

נתונים אלה חשובים במיוחד בתכנון שטחים בעלי הפרשי גבהים משמעותיים, בתכנון מערכות ניקוז, בקביעת מפלסי פיתוח ובהתאמת הבינוי לתנאי הקרקע.

מדידת מבנים ופרטים קיימים בשטח

מפת המדידה מציגה את המצב הקיים בתחום המדידה, לרבות מבנים, גדרות, קירות תומכים, כבישים, מדרכות, שבילים ופרטים נוספים המשפיעים על התכנון.

במתחמים בנויים, למשל במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית, יש חשיבות למיקום המבנים הקיימים, לחזיתות המבנים, לדרכים ולמפלסי השטח.

המידע מאפשר לבחון את יחסי הגומלין בין הבינוי הקיים לבין התכנון המוצע, את הנגישות למתחם ואת הצורך בשינויים במערך הדרכים והשטחים הציבוריים.

מיפוי תשתיות קיימות

בהתאם לצורכי הפרויקט, מפת המדידה עשויה לכלול פרטי תשתית הניתנים לזיהוי ולמדידה בשטח, כגון שוחות ביוב וניקוז, עמודי חשמל ותאורה, ארונות תקשורת ומתקני תשתית נוספים.

יש להבחין בין מדידת מתקני תשתית גלויים לבין איתור תשתיות תת-קרקעיות ומדידתן. איתור תשתיות תת-קרקעיות, קבלת מידע מחברות התשתית ומיפוי מפורט שלהן עשויים להצריך עבודה נפרדת של גורמים מקצועיים מתאימים.

מדידת עצים ופרטים סביבתיים

לפי דרישות התכנון ניתן לכלול במפת המדידה גם עצים, שטחים מגוננים, ערוצי ניקוז ופרטים סביבתיים אחרים.

בפרויקטים שבהם נדרש סקר עצים, המדידה מספקת בסיס מרחבי לסימון מיקום העצים ולשילוב ממצאי הסקר בתכנון.

חשוב להבחין בין מדידת מיקום העצים לבין סקר עצים מקצועי, הכולל מידע נוסף כגון זיהוי מיני העצים, מצבם וההמלצות לגביהם.

שילוב מידע קדסטרי במפת המדידה

לצד מדידת המצב הקיים, אחד המרכיבים החשובים בהכנת מפת מדידה לתב"ע הוא שילוב נתונים קדסטריים המתייחסים לגושים ולחלקות בתחום התוכנית.

הקדסטר מתאר את חלוקת המקרקעין ליחידות הרישום הקיימות, בעוד שמפת המדידה מציגה את המאפיינים הפיזיים של השטח. שילוב שני מקורות המידע מאפשר להבין את היחס בין המצב הקיים לבין גבולות המקרקעין ובסופו של דבר – הבעלות עליהם.

במסגרת הכנת המפה נאספים נתונים קדסטריים רלוונטיים, מזוהים הגושים והחלקות הנכללים בתחום התוכנית ומשולבים גבולותיהם במפת הרקע, בהתאם לדרישות החלות על התוכנית.

חשוב להבחין בין גבולות החלקות הרשומות לבין גבולות המגרשים שנקבעו בתוכניות בניין עיר מאושרות, במיוחד כאשר החלוקה התכנונית טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין.

פער בין גדר קיימת בשטח לבין גבול חלקה רשומה, למשל, אינו מעיד בהכרח על טעות במדידה. ייתכן שהגדר הוקמה שלא על גבול החלקה, שהמצב התכנוני שונה מהמצב הרשום או שנדרש בירור נוסף של נתוני הקדסטר.

היקף עבודת שחזור הגבולות ורמת הדיוק הנדרשת נקבעים בהתאם למטרות התוכנית ולהוראות החלות עליה. אין לראות בכל מפת מדידה לתכנון משום שחזור גבולות מלא של כלל החלקות בתחום המדידה.

על פי הנחיות מבא"ת, תשריט התוכנית נערך על רקע קדסטר, ובמקרים מסוימים נדרש גם מידע על גבולות גושים וחלקות המשתרעים מעבר לתחום התוכנית עצמה.

מדוע חשוב לדייק את גבולות התוכנית כבר בשלב התכנון?

גבול התוכנית, המכונה גם הקו הכחול, מגדיר את תחום המקרקעין שעליהם חלות הוראותיה.

לקביעת גבול התוכנית יש משמעות תכנונית וקדסטרית, במיוחד כאשר התוכנית כוללת חלקי חלקות, שינוי ייעודי קרקע, הפרשות לצורכי ציבור או חלוקה חדשה של מגרשים.

גבול תוכנית שאינו מותאם כראוי לנתוני הקדסטר עלול ליצור קשיים בשלבי התכנון המתקדמים ואף להשפיע על האפשרות לממש ולרשום את החלוקה המוצעת לאחר אישור התוכנית.

לפיכך, חשוב לבחון את התאמת גבולות התוכנית לנתונים הקדסטריים ולדייק אותם בהתאם לדרישות החלות על סוג התוכנית, תוך תיאום בין המודד המוסמך לבין עורך התוכנית.

נוהל מבא"ת מתייחס במפורש לחשיבות המדידה והדיוק של הקו הכחול ולהתאמתו למפת המדידה ולנתוני הקדסטר.

הכנת מפת מדידה בהתאם לנוהל מבא"ת

מבא"ת, מבנה אחיד לתוכניות, הוא נוהל של מינהל התכנון המסדיר את אופן עריכתן והגשתן של תוכניות בניין עיר.

מטרת הנוהל היא ליצור מתכונת אחידה למסמכי התוכנית, לרבות התשריט, ההוראות והקבצים הממוחשבים המשמשים להכנתם.

מפת המדידה נערכת בהתאם להנחיות המקצועיות והטכניות החלות על התוכנית, כדי לאפשר את שילובה כרקע לתשריט המצב המוצע.

במסגרת העבודה נדרשת התאמה בין נתוני המדידה לבין הקבצים הממוחשבים המשמשים את עורך התוכנית, לרבות שכבות המידע הטופוגרפיות והקדסטריות.

הכנת המפה בהתאם למפרט הנדרש מסייעת לשילובה בתוכנית ולהעברתה לצוות התכנון בפורמט המאפשר המשך עבודה.

חשוב להדגיש כי האחריות להכנת התוכנית הסטטוטורית, לקביעת ייעודי הקרקע ולעריכת מסמכי התוכנית מוטלת על עורך התוכנית וצוות התכנון. תפקידו של המודד הוא לספק את המידע המדידתי והקדסטרי הנדרש ולבצע את עבודות המדידה שבתחום אחריותו.

שלבי העבודה בהכנת מפת מדידה לתב"ע

הכנת מפת מדידה לתכנון היא תהליך מקצועי המשלב איסוף נתונים, עבודת מדידה בשטח, עיבוד ממוחשב ובקרת איכות.

הגדרת תחום המדידה וצורכי הפרויקט

בשלב הראשון מתקבלים מצוות התכנון גבולות השטח המיועד למדידה, מטרת התוכנית והדרישות המיוחדות של הפרויקט.

בהתאם למאפייני התוכנית נבחן גם הצורך במדידת שטחים סמוכים, למשל לצורך בחינת חיבור לדרכים קיימות, תכנון תשתיות או התאמת מפלסי הפיתוח לסביבה.

איסוף חומרי רקע ונתונים קדסטריים

נאספים חומרי מדידה ומיפוי קיימים, נתוני גושים וחלקות ותוכניות רלוונטיות, לצורך הכנת העבודה ושילוב המידע הקדסטרי במפה.

כאשר קיימת מפת מדידה קודמת, ניתן לבחון אם היא מתאימה לדרישות הפרויקט ואם נדרש לעדכנה או לבצע מדידה חדשה.

ביצוע עבודת המדידה בשטח

המודד מבצע את המדידות הנדרשות לצורך תיעוד המצב הקיים, לרבות מדידת פרטים פיזיים, נתוני גובה ופרטים נוספים בהתאם למפרט העבודה.

עיבוד הנתונים והכנת המפה הממוחשבת

לאחר השלמת עבודת השטח מעובדים נתוני המדידה ונערכת מפת מדידה ממוחשבת הכוללת את שכבות המידע הרלוונטיות.

בשלב זה משולבים גם הנתונים הקדסטריים ונבדקת התאמתם לנתוני המדידה ולמטרות התוכנית.

בקרת איכות ומסירת התוצרים

לפני מסירת המפה נערכת בקרה על נתוני המדידה, שלמות המידע והתאמת הקבצים לדרישות הפרויקט.

המפה והקבצים הממוחשבים נמסרים לצוות התכנון לצורך המשך הכנת התוכנית.

בהתאם להתקדמות הפרויקט ולדרישות שיתקבלו במהלך התכנון, עשוי להתעורר צורך בעדכון המפה, בהשלמת מדידות או בהכנת תוצרים נוספים בהתאם לשינויים שיחולו בקו הכחול של התוכנית.

מה ההבדל בין מדידה לתב"ע לבין מדידה להיתר בנייה?

למרות הדמיון בין שתי עבודות המדידה, הן מיועדות לשלבים שונים בהליכי התכנון והרישוי.

מפת מדידה לתב"ע משמשת רקע להכנת תוכנית בניין עיר, שבמסגרתה נקבעים ייעודי הקרקע, גבולות השטחים המתוכננים והוראות התכנון החלות עליהם.

לעומתה, מפת מדידה להיתר בנייה נועדה לשמש בסיס להכנת בקשה להיתר בנייה במקרקעין מסוימים, בהתאם להוראות התוכנית החלה ולדרישות הליך הרישוי.

מפות המדידה עשויות לכלול נתונים דומים, אולם הדרישות החלות עליהן מבחינת התכולה, הפירוט, העדכניות ואופן ההגשה אינן בהכרח זהות.

לפיכך, מפת מדידה שהוכנה לצורך קידום תב"ע אינה מחליפה באופן אוטומטי מפת מדידה הנדרשת לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה שדורשת רמת פירוט שונה. יש לבחון את התאמתה לדרישות הליך הרישוי ולבצע השלמות או עדכונים ככל שנדרש.

הקשר בין מדידות לתכנון לבין רישום המקרקעין

תוכנית בניין עיר אינה עוסקת רק בהיבטים הפיזיים של השטח. במקרים רבים, התכנון המוצע משפיע גם על חלוקת המקרקעין ועל האפשרות לרשום בעתיד את המגרשים החדשים בפנקסי המקרקעין.

הדבר משמעותי במיוחד בתוכניות הכוללות איחוד וחלוקה, הפרשות לצורכי ציבור, חלוקת חלקות קיימות או שינויים במערך המגרשים.

במקרים אלה, יש חשיבות לבחינת ההתאמה בין התכנון המוצע לבין נתוני הקדסטר והמצב הרישומי הקיים – בדיקת היתכנות הרישום.

לדוגמה, כאשר תוכנית מציעה חלוקה חדשה של מתחם למגרשי מגורים, לדרכים ולשטחים ציבוריים, יש לבחון את גבולות החלקות הקיימות ואת הקשר בינם לבין גבולות המגרשים המתוכננים.

זיהוי מוקדם של פערים בין המצב התכנוני לבין המצב הקדסטרי והרישומי עשוי לסייע לצוות התכנון בגיבוש פתרונות מתאימים, עוד לפני השלמת הליכי אישור התוכנית.

חשוב להבחין בין הכנת מפת מדידה לתכנון לבין הכנת תוכנית לצורכי רישום, תצ"ר. מפת המדידה משמשת בסיס לתכנון, ואילו תצ"ר נועדה, בין היתר, לאפשר את רישום חלוקת המקרקעין בהתאם להליך הרישום החל עליהם.

תכנון מתוך ראייה של רישום עתידי

בקדסטר אנו רואים במדידות לתכנון חלק מתהליך רחב יותר, המתחיל בהכרת המצב הקיים ונמשך בתכנון, בחלוקת המקרקעין ובהסדרת רישומם.

השילוב בין ידע במדידות ומיפוי לבין מומחיות בקדסטר וברישום מקרקעין מאפשר לנו לסייע לצוותי התכנון גם בזיהוי סוגיות הנוגעות לאפשרות הרישום העתידי של התוכנית.

בפרויקטים המתאימים ניתן לשלב שירות של בדיקת היתכנות רישום, שבמסגרתו נבחנות סוגיות קדסטריות ורישומיות העלולות להשפיע על האפשרות ליישם את החלוקה המוצעת ולרשום אותה לאחר אישור התוכנית.

בדיקה זו מהווה שירות מקצועי נפרד (בדיקת היתכנות הרישום), שהיקפו נקבע בהתאם למאפייני הפרויקט ולצורכי התכנון.

מה משפיע על עלות מדידה לתב"ע?

עלות הכנת מפת מדידה לתכנון משתנה מפרויקט לפרויקט ונקבעת בהתאם להיקף העבודה ולמורכבותה.

בין הגורמים המשפיעים על עלות המדידה ניתן למנות את שטח התוכנית, מספר הגושים והחלקות, מאפייני הטופוגרפיה, צפיפות הבינוי והנגישות לשטח.

בנוסף, מורכבות הנתונים הקדסטריים (באיזה רשת נקבעו הגושים והחלקות הקיימים), הצורך בשחזור גבולות, רמת הפירוט הנדרשת והצורך במדידות משלימות עשויים להשפיע על היקף העבודה.

בטרם הכנת הצעת המחיר מומלץ להעביר למודד את תחום התוכנית, פרטי הגושים והחלקות, מטרת התכנון ודרישות מיוחדות שהתקבלו מצוות התכנון או ממוסד התכנון.

מידע זה מאפשר להגדיר את תכולת העבודה ולהכין הצעת מחיר המותאמת לצורכי הפרויקט.

שאלות נפוצות בנושא מדידות לתכנון